Edilizia: efficienza, investimenti e risposte alle sfide abitative

Mercato, trend e normative per investire nel nuovo

Inserito il: 26/03/2025

Il mercato immobiliare è al centro di una trasformazione epocale, spinta da tre fattori chiave: l’efficientamento energetico richiesto dalla nuova direttiva europea sulle case green, l’emergenza abitativa e il valore dell’investimento immobiliare. In questo scenario, le nuove costruzioni rappresentano spesso una soluzione concreta, capace di rispondere a esigenze di sostenibilità, comfort abitativo e ritorno economico.

Acquistare un’abitazione di nuova costruzione offre numerosi vantaggi, sia in termini di efficienza che di opportunità finanziarie. Ma qual è lo stato attuale del mercato? Come stanno cambiando i prezzi? E cosa bisogna sapere prima di avviare la ricerca di un immobile? Scopriamolo insieme.

Nuove costruzioni: trend, sfide e prospettive per il mercato immobiliare

Il settore delle nuove costruzioni sta vivendo un momento di grande dinamismo, con dati che evidenziano una forte crescita delle transazioni residenziali. Secondo l’ultima nota trimestrale dell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nel quarto trimestre del 2024 le compravendite di abitazioni sono aumentate del 7,6%. Il dato più significativo, però, riguarda le case di nuova costruzione, che hanno registrato un incremento del 46% su base annua, segnando il valore più alto degli ultimi quattro anni.

L’andamento del mercato, tuttavia, non è uniforme in tutto il Paese. Nelle otto principali città metropolitane si è registrato un lieve calo dello 0,7% annuo nelle vendite di nuove abitazioni, mentre a livello nazionale la flessione è stata ben più marcata, con una riduzione del 20,4%. Complessivamente, nel 2024 sono state acquistate poco più di 46mila case di nuova costruzione.

Le variazioni nelle transazioni tra le grandi città sono state significative. Alcuni centri urbani hanno visto un forte aumento delle vendite rispetto al 2023, con Palermo in testa (+39,3%), seguita da Bologna (+21%) e Napoli (+20,3%). Al contrario, altre città hanno subito forti contrazioni, tra cui Genova (-36,4%), Torino (-18,3%), Milano (-16,7%) e Roma (-14%). Firenze ha registrato un calo più contenuto (-0,8%).

Parallelamente, i dati Istat relativi ai permessi di costruire nel terzo trimestre del 2024 segnalano un incremento del numero di abitazioni autorizzate (+2,2%) e della superficie utile abitabile (+2,4%), evidenziando un moderato slancio nel settore delle nuove edificazioni.

Il fabbisogno abitativo: tra deficit e nuove prospettive

Uno degli aspetti cruciali del mercato è la capacità di rispondere alla crescente domanda di abitazioni. Secondo l’Istat, tra il 2018 e il 2022 il numero di famiglie è aumentato di 683.285 unità, mentre le concessioni edilizie ritirate per nuove abitazioni sono state solo 224.105. Tuttavia, un’analisi del Cresme dipinge un quadro differente, stimando che nello stesso periodo siano state realizzate circa 367.000 nuove unità abitative. Questa discrepanza nei dati si traduce in un deficit abitativo compreso tra 316.000 e 459.000 unità, a seconda del metodo di calcolo. Se si considerano le sole concessioni edilizie registrate dall'Istat, le nuove costruzioni coprirebbero appena il 33,8% della domanda emergente, mentre secondo i dati del Cresme la percentuale salirebbe al 53,8%.

Guardando al futuro, le previsioni indicano che per soddisfare le esigenze residenziali nei prossimi 25 anni saranno necessarie circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, per un valore stimato di oltre 1.000 miliardi di euro in costruzioni. A queste cifre si aggiungerebbero circa 4,2 miliardi di euro annui per la manutenzione del patrimonio edilizio esistente. Gran parte di queste nuove abitazioni, però, non sorgerà su terreni vergini, ma sarà il risultato di trasformazioni urbane e riconversioni immobiliari, concentrate soprattutto nelle principali aree metropolitane. Milano, ad esempio, assorbirà circa il 5% delle nuove costruzioni, Roma il 3%, mentre gli altri capoluoghi oscilleranno intorno all’1%. Se si considerano le aree metropolitane estese, queste percentuali potrebbero salire fino al 45% della nuova offerta abitativa complessiva.

L’evoluzione del mercato delle nuove costruzioni sarà quindi strettamente legata alla capacità di rigenerare il tessuto urbano esistente, coniugando sostenibilità, efficienza energetica e innovazione abitativa.

Le nuove proposte di legge e l'evoluzione normativa nell'edilizia

Per favorire la crescita del settore edilizio in Italia, sono attualmente in esame alla Commissione Ambiente della Camera due proposte di legge mirate a rafforzare l'edilizia residenziale pubblica. La proposta C. 1169 Furfaro e la C. 1562 Santillo si concentrano sull'alleviare l'emergenza abitativa e sull'incremento degli alloggi destinati all'edilizia residenziale pubblica (Erp) attraverso un Piano nazionale. Inoltre, propongono agevolazioni fiscali per il recupero del patrimonio edilizio esistente e misure per agevolare l'accesso alle locazioni abitative.

Anche a livello europeo, si stanno compiendo passi significativi. L'Unione Europea sta considerando modifiche normative che permettano una maggiore flessibilità nei requisiti per la concessione del credito da parte delle banche. Questo cambiamento sarebbe un incentivo per le banche a finanziare lo sviluppo e la realizzazione di progetti immobiliari, facilitando così l'accesso ai fondi necessari per l'edilizia.

Parallelamente, sul fronte tecnico e ambientale, la legislazione italiana impone l'installazione di impianti fotovoltaici nelle nuove costruzioni, in linea con le direttive europee. Questa norma mira a promuovere la sostenibilità degli edifici, sia residenziali che pubblici, incentivando l'uso di fonti rinnovabili e l'autoproduzione di energia con impatti ambientali minimi.

Chi siamo

Rendimento Etico è la nostra piattaforma di lending crowdfunding immobiliare. Da quando è nata nel 2019, ha contribuito al finanziamento di quasi 300 progetti immobiliari per un totale di quasi 90 milioni di euro.