Value-add: la chiave per navigare i nuovi trend del Real Estate

Il settore immobiliare si conferma una solida scelta per diversificare il portafoglio d'investimento, purché si sappia riconoscere e capitalizzare le opportunità che offrono il maggiore valore aggiunto. Ciò implica non solo l'attenzione ai nuovi trend di mercato, ma anche l'abilità di cavalcare l’onda della sostenibilità, che sta ridefinendo i criteri di valore nel real estate.

Negli ultimi dieci anni, investire in immobili già esistenti in aree urbane di prestigio ha generato interessanti rapporti rischio-rendimento, soprattutto grazie alla crescente domanda di abitazioni in zone ben collegate e servite. Tuttavia, guardando al futuro, la vera opportunità risiede nella riqualificazione di immobili problematici. L’acquisto di strutture mal gestite, seguite da un progetto di ristrutturazione ambizioso e da una gestione attiva, potrebbe risultare una strategia vincente, garantendo una successiva vendita a valore significativamente incrementato.

Gli immobili problematici si riferiscono a edifici trascurati, con alta percentuale di spazi sfitti e interventi di manutenzione insufficienti. La strategia "value-add" si concentra proprio sulla trasformazione di questi asset in proprietà competitive, appartenenti alle categorie core o core plus. L’obiettivo finale è di stabilizzare i flussi di cassa attraverso affitti stabili, migliorando contestualmente il valore complessivo dell’immobile. Questo approccio non solo risponde alla crescente domanda di riqualificazione sostenibile, ma permette anche di massimizzare i rendimenti nel lungo termine.
 

Come creare valore attraverso la trasformazione immobiliare

Il successo di una strategia value-add dipende fortemente dalla capacità dell'investitore di aumentare rapidamente il valore dell'immobile. Un’esecuzione poco efficace non solo compromette l'investimento, ma può anche portare a perdite significative al momento della vendita. La creazione di valore in queste operazioni si basa su una combinazione di fattori che vanno dall’analisi accurata degli asset fino alla gestione della trasformazione.

1. Selezione strategica degli asset: Il primo passo cruciale è identificare immobili con un potenziale di valorizzazione. Questo significa valutare attentamente le carenze e le opportunità di miglioramento, concentrandosi su edifici che possono beneficiare di interventi mirati.
2. Ristrutturazione e riposizionamento: Interventi strutturali, accompagnati da un riposizionamento sul mercato, sono essenziali per aumentare l'attrattività dell'immobile. La ristrutturazione non deve essere solo estetica, ma anche funzionale, migliorando l'efficienza e la sostenibilità dell'edificio.
3. Espansione della superficie commerciale utile (GLA): L’aumento della superficie affittabile è un altro strumento chiave per accrescere i rendimenti. Ampliare lo spazio destinato alle attività commerciali o residenziali incrementa il potenziale di guadagno dell’immobile.
4. Cambi di destinazione d'uso: Un’altra strategia fondamentale è modificare la destinazione d’uso dell'immobile per adeguarlo alle esigenze del mercato. Ad esempio, trasformare spazi commerciali in residenze o co-working può aumentare notevolmente il valore dell’asset, rispondendo a nuove domande.

Le ristrutturazioni rappresentano il fulcro delle strategie value-add e core plus, poiché permettono non solo di aumentare il valore di mercato dell’immobile, ma anche di adattarlo ai trend sociali ed economici emergenti, come la richiesta di spazi più flessibili e sostenibili. Dopo la pandemia, infatti, la domanda di immobili che rispecchiano queste esigenze è in costante crescita, rendendo le operazioni di riposizionamento ancora più rilevanti per gli investitori.
 

Nuovi trend sociali post-pandemia

L’impatto della pandemia ha accelerato cambiamenti significativi nel comportamento sociale, i cui effetti si riflettono profondamente nel settore immobiliare. Alcuni trend emergenti stanno ridisegnando la domanda di spazi, sia per usi commerciali che residenziali.

1. Flessibilità degli uffici: Con l'affermazione del lavoro ibrido, gli uffici tradizionali si stanno trasformando in spazi più flessibili e collaborativi. Gli ambienti di lavoro moderni privilegiano aree comuni più ampie, concepite per favorire interazioni e incontri tra colleghi, mantenendo però la possibilità di lavorare da remoto. Questo cambiamento riflette la necessità di spazi che possano adattarsi a modalità di lavoro più dinamiche, dove l’ufficio non è più il luogo di lavoro esclusivo, ma un hub sociale e professionale.
2. Immobili per la logistica: La crescente diffusione dell'e-commerce ha drasticamente aumentato la domanda di spazi logistici. Gli immobili destinati alla logistica devono ora essere ristrutturati e ottimizzati per rispondere alle esigenze specifiche della moderna catena di distribuzione, che richiede maggiore efficienza nello stoccaggio e nella distribuzione delle merci. Questo ha portato a un aumento della richiesta di magazzini e centri di smistamento, posizionati strategicamente per servire grandi aree metropolitane.
3. Conversione degli immobili commerciali: Un altro trend emerso riguarda il cambiamento di destinazione d'uso degli spazi commerciali. Molti edifici precedentemente utilizzati per il retail, soprattutto in seguito alla contrazione del commercio al dettaglio tradizionale, vengono oggi trasformati in spazi residenziali o destinati a nuovi servizi, come co-working o centri comunitari. Questa conversione risponde alla necessità di adattarsi alla mutata domanda del mercato, che richiede immobili più in linea con le esigenze della comunità locale e le nuove abitudini di consumo.

Questi trend evidenziano come il settore immobiliare debba continuamente adattarsi ai cambiamenti sociali ed economici, con l’obiettivo di anticipare le tendenze e cogliere le nuove opportunità di mercato.
 

Segmenti strategici nel mercato residenziale

Nel mercato degli immobili residenziali, alcuni segmenti stanno emergendo come particolarmente strategici, grazie all’influenza combinata di cambiamenti demografici, condizioni economiche e nuove preferenze di stile di vita. Questi segmenti offrono opportunità di investimento diversificate e rispondono a esigenze specifiche del mercato.

1. Built to Rent: La crescente propensione di famiglie e giovani professionisti a optare per l’affitto piuttosto che per l’acquisto ha reso questo segmento uno dei più interessanti. In particolare, nelle aree suburbane, il modello "Built to Rent" offre la possibilità di abitare in case unifamiliari senza il vincolo dell’acquisto, garantendo maggiore flessibilità. Questo segmento soddisfa una domanda crescente di spazi abitativi più ampi e confortevoli, senza il peso di un impegno finanziario a lungo termine.
2. Residenze di lusso branded: L'aumento della ricchezza globale e il desiderio di vivere esperienze abitative uniche hanno alimentato la domanda di residenze di lusso con marchio. Queste proprietà di alto livello offrono servizi esclusivi e chiavi in mano, attirando investitori e acquirenti con un elevato patrimonio netto. Questi immobili si distinguono per la loro capacità di generare rendimenti premium e di posizionarsi come beni di lusso aspirazionali.
3. Residenze a uso misto: La crescente preferenza per comunità pedonabili e la fusione tra vita privata e professionale ha portato al successo delle residenze a uso misto. Questi complessi combinano spazi residenziali con aree commerciali e ricreative, offrendo una soluzione integrata che risponde al concetto di "live-work-play". Questa tipologia di sviluppo immobiliare rappresenta un'opportunità strategica poiché offre diversificazione e potenzialmente flussi di cassa provenienti da più fonti.
4. Abitazioni accessibili: In molti mercati, la crisi dell’accessibilità abitativa è diventata un problema urgente. Il segmento delle abitazioni accessibili si distingue per il suo impatto sociale e il supporto governativo, che lo rende non solo un investimento sicuro, ma anche eticamente rilevante. Questi immobili colmano una lacuna critica nel mercato, fornendo un servizio essenziale e potenzialmente garantendo flussi di cassa stabili a lungo termine.

Oltre ai segmenti principali, ci sono altri mercati emergenti che offrono opportunità significative, tra cui gli alloggi per anziani e studenti, i micro-appartamenti e gli spazi di co-living. Anche le proprietà destinate agli affitti a breve termine si stanno rivelando strategiche, grazie alla crescente domanda di alloggi temporanei flessibili. Questi segmenti rispondono a tendenze socioeconomiche più ampie e offrono potenziali rendimenti elevati o flussi di cassa stabili, in mercati caratterizzati da una domanda sostenuta e una limitata offerta.
 

Nuove tendenze che modellano il panorama immobiliare

Oltre alla logistica e alla "greenification", altre tendenze emergenti stanno plasmando il settore immobiliare. Le maggiori aree di interesse vertono su:

• Spazi di Lavoro Flessibili: l'aumento del lavoro a distanza e dei modelli di lavoro ibridi ha incrementato la domanda di spazi ufficio flessibili. Questo include ambienti di co-working e uffici satellite situati in aree suburbane, offrendo soluzioni che rispondono alla necessità di adattabilità e vicinanza ai lavoratori.
• Immobiliare per le Scienze della Vita e la Sanità: La crescente attenzione verso la sanità e la biotecnologia sta alimentando la domanda di strutture specializzate. Questi includono laboratori di ricerca, uffici biotech e edifici per uffici medici, che sono essenziali per sostenere l'espansione del settore sanitario e delle scienze della vita.
• Data Center: L'esplosione dei dati digitali, del cloud computing e dell'intelligenza artificiale sta guidando la crescita degli immobili destinati ai data center. Queste strutture sono fondamentali per gestire l'aumento esponenziale dei dati e supportare le infrastrutture tecnologiche avanzate.
• Integrazione ESG: Oltre alla costruzione di edifici "verdi", vi è un crescente focus olistico sui fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) negli investimenti e nella gestione immobiliare. Questo approccio mira a creare un impatto positivo non solo sull'ambiente, ma anche sulle comunità e sulla governance aziendale.

Infine, altri segmenti che stanno guadagnando rilevanza come strategie value-add includono:

• Riconversione di edifici obsoleti: Trasformare edifici non più in uso in strutture moderne e funzionali.
• Integrazione PropTech: L'adozione di tecnologie immobiliari avanzate come edifici intelligenti, sensori IoT e sistemi avanzati di gestione delle proprietà.
• Retail e comunità Build-to-Rent: Sviluppare spazi commerciali e residenziali che rispondano alle nuove esigenze di mercato.
• Design focalizzato sul benessere: Progettare edifici e spazi che promuovano il benessere degli occupanti.
• Sviluppo di comunità pedonabili e a uso misto: Creare aree suburbane integrate che combinano residenze, spazi commerciali e ricreativi.
• Magazzini a temperatura controllata: La crescente domanda nel settore alimentare e dell'e-commerce sta aumentando la necessità di magazzini specializzati.

Queste tendenze riflettono cambiamenti ampi nella tecnologia, nella demografia, nel comportamento dei consumatori e nelle priorità sociali. Gli investitori e gli sviluppatori che sapranno anticipare e capitalizzare su queste tendenze, gestendo al contempo i rischi e le sfide, avranno maggiori possibilità di successo nel mercato immobiliare futuro.
 

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Ogni investimento comporta un rischio. Questo articolo è a scopo puramente informativo e non costituisce in alcun modo una consulenza finanziaria.