Tra la fine del 2022 e il 2023, il mercato immobiliare europeo ha affrontato una fase di significativa instabilità, innescata dall’aumento dei tassi di interesse. Questa situazione ha determinato una riduzione degli investimenti del 60% e una correzione dei prezzi del 18% rispetto ai picchi del 2022. Tuttavia, con l'inizio del 2024, la fase di crisi sembra ormai alle spalle, grazie soprattutto al primo taglio dei tassi della Banca Centrale Europea, che sta contribuendo a invertire la rotta.
Secondo BNP Paribas REIM, la recente riduzione dei tassi da parte della BCE rappresenta un punto di svolta per il mercato immobiliare, fortemente dipendente dalla disponibilità di capitale. Un tasso d’interesse più basso riduce i costi di finanziamento, alleggerendo la pressione sugli investitori e rendendo più accessibile l’acquisto di immobili.
Nonostante per gran parte del 2023 la BCE abbia mantenuto una politica di rialzo dei tassi, il mercato ha iniziato ad anticipare un’inversione di tendenza già dal marzo 2022. A maggio 2023, i tassi swap erano intorno al 3%, anche se il tasso di riferimento della BCE era salito al 4,5%. Questa discrepanza segnala che gli investitori avevano già previsto un futuro abbassamento dei tassi.
L’effetto della riduzione dei tassi si riflette direttamente sui rendimenti cash-on-cash, migliorando il reddito rispetto al capitale investito. Con l'inizio del 2024, la leva finanziaria ha portato a un aumento dei rendimenti per diverse tipologie di immobili, rendendo il mercato più attraente anche per chi non dispone di capitali propri ingenti. In un settore che richiede un'elevata quantità di capitale, questo alleggerimento dei costi di finanziamento è cruciale per la ripresa.
Dopo un periodo di attesa durato circa 18 mesi, i fondi immobiliari si preparano a capitalizzare sul nuovo ciclo economico. La stabilizzazione dei prezzi e un accesso al credito più agevole hanno riacceso l'interesse, con il settore residenziale in testa alle preferenze degli investitori in Europa.
Gli asset industriali e logistici continuano a registrare buone performance, sostenuti da fattori strutturali come la crescita demografica e la spinta verso la digitalizzazione. Questi elementi garantiscono una domanda stabile, rendendo il settore un’opzione sicura per gli investitori.
Nonostante le incertezze sulla domanda futura di spazi ufficio, questo settore rimane altamente liquido e attira ancora investimenti significativi. Molti investitori stanno diversificando i loro portafogli per ridurre l’esposizione agli uffici, ma la correzione dei prezzi ha aperto nuove opportunità. Le prospettive di crescita degli affitti, specialmente per le proprietà prime, restano solide.
La crescente competizione tra gli investitori per le principali e le alternative tipologie immobiliari avrà un impatto rilevante sui prezzi e sui rendimenti. L'afflusso di capitali negli immobili commerciali è un motore di apprezzamento del valore. Analizzando i volumi di transazioni previsti per i prossimi anni e confrontandoli con la dimensione del mercato, possiamo stimare il fatturato del mercato immobiliare, ovvero la quota di mercato che viene scambiata annualmente.
Nel 2022, solo il 3% del settore immobiliare europeo è stato scambiato, rispetto al 7% di media storica, riflettendo una minore concorrenza tra gli investitori per acquisire asset e una ridotta pressione sui prezzi. Questo è dovuto all'aumento del costo del capitale, che ha limitato il fatturato. Tuttavia, con l'aumento previsto dei volumi di transazioni e la riduzione dello stock investibile, la pressione sui rendimenti dovrebbe intensificarsi per gli asset e le ubicazioni più richieste. Di conseguenza, ci si aspetta un graduale apprezzamento degli immobili residenziali e logistici, parallelamente a una maggiore disponibilità di capitale.
È probabile che una quota crescente di capitale immobiliare venga destinata a asset alternativi e di nicchia, poiché il mercato europeo per queste proprietà è ancora relativamente piccolo. Gli investitori stanno infatti passando da una predominanza di uffici nei loro portafogli a una composizione più equilibrata e diversificata. Tuttavia, questa maggiore concorrenza per gli asset alternativi potrebbe causare un'inflazione significativa, poiché i player di mercato si affrettano ad aumentare la propria esposizione.
Un parallelo interessante si può tracciare con il ciclo precedente, in cui il settore della logistica ha visto un rapido aumento di valore e una contrazione dei rendimenti dal 5,75% nel 2013 al 3% nel 2021. Nel prossimo ciclo, gli investitori dovranno imparare da questi sviluppi passati, concentrandosi sui fondamentali di mercato per mantenere un premio di rischio equilibrato e ottimizzare i rendimenti.
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Ogni investimento comporta un rischio. Questo articolo è a scopo puramente informativo e non costituisce in alcun modo una consulenza finanziaria.
01/07/2021
12/10/2023
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