Come funzionano le operazioni immobiliari

Quali sono le fasi e i fattori di cui tenere conto?

Inserito il: 21/06/2023

Come abbiamo sottolineato più volte in diversi articoli pubblicati qui sul nostro blog, uno dei vantaggi del crowdfunding immobiliare è costituito dal fatto di non doversi occupare in prima persona di gestire e portare a termine le operazioni. Di questo si occupano infatti dei promotori esperti, mentre ai finanziatori non resta che selezionare i progetti che meglio rispondono alle loro esigenze.

Ciò premesso crediamo che, per chi si è avvicinato da poco al crowdfunding immobiliare, possa comunque essere interessante conoscere il funzionamento di un’operazione immobiliare. Come si svolge esattamente? Quali sono le fasi che la caratterizzano e quali i fattori di cui tenere conto nella selezione delle opportunità e durante la realizzazione del progetto?

Leggendo questo articolo avrai modo di fare maggiore chiarezza sullo svolgimento di un progetto immobiliare, cosa che potrà senz’altro rivelarsi utile nella selezione delle tue prossime operazioni di crowdfunding!

Fase 1: la ricerca di un’opportunità immobiliare

L’avrai già sentito dire almeno un migliaio di volte, ma alla fine è un detto che corrisponde a verità: nell’immobiliare l’affare si fa quando si compra e non quando si vende. Ne consegue che selezionare l’operazione giusta è un aspetto di fondamentale importanza.

A questo proposito, occorre innanzitutto optare per un’opportunità che consenta ragionevolmente di realizzare il margine di guadagno preventivato. La prima cosa da fare è dunque informarsi sull’attrattività della zona prescelta e sul prezzo medio al metro quadro degli immobili in vendita. Tenendo conto di queste informazioni, potrà partire la caccia alle migliori occasioni sul mercato.

È interessante notare che, spesso e volentieri, i promotori esperti si orientano su degli immobili da ristrutturare, in quanto una ristrutturazione porta sempre un certo valore aggiunto che si riflette poi sul prezzo di vendita.

Fase 2: analizzare la fattibilità di un progetto immobiliare

Dopo aver messo gli occhi su un immobile potenzialmente interessante, prima di procedere all’acquisto occorre effettuare un’analisi dettagliata di tutta una serie di fattori.

Tenuto conto della tipologia di edificio, occorrerà innanzitutto valutare se non valga la pena di procedere a un cambio di destinazione d’uso. Un immobile residenziale potrebbe ad esempio essere convertito in spazi per uffici o negozi se la zona risulta particolarmente adatta all’insediamento di questo tipo di attività.

Sarà necessario procedere a una prima valutazione degli interventi di ristrutturazione che si vorranno effettuare e dei relativi costi, che andranno naturalmente ad aggiungersi a quelli concernenti l’acquisto dell’immobile. Questi andranno stimati nel modo più preciso possibile, tenendo conto dell’eventualità che il budget iniziale potrebbe comunque essere superato a causa di qualche imprevisto.

Occorrerà poi tenere conto del prezzo a cui sarà possibile rivendere l’oggetto sul mercato. Per avere una stima abbastanza precisa, è sempre meglio rivolgersi a un’agenzia immobiliare, o comunque a un esperto del settore.

A questo punto, sarà possibile calcolare una stima del margine di guadagno che verrà generato dall’operazione e confrontarlo con quello preventivato. Tieni conto che, mediamente, il ritorno sull’investimento per un’operazione di compravendita immobiliare si aggira intorno al 20% lordo.

Fase 3: la ristrutturazione dell’immobile

Dicevamo poco fa che gli imprenditori immobiliari tendono a orientarsi sull’acquisto di immobili da ristrutturare. Trattandosi di professionisti del settore, sanno infatti esattamente come muoversi anche nel caso di grandi ristrutturazioni.

Questa fase richiede di ritornare sugli aspetti già valutati in quella precedente, al fine di affinare il progetto e richiedere dei preventivi dettagliati alle ditte di fiducia che verranno coinvolte. Per il coordinamento dei vari artigiani, è consigliabile rivolgersi a un architetto o a un altro professionista del settore che si occuperà della direzione lavori, soprattutto quando sono previsti interventi di una certa rilevanza. Questa accortezza può rivelarsi utile anche al fine di ridurre il rischio che si verifichino ritardi sulla tabella di marcia.

Fase 4: Vendita dell’immobile e conclusione dell’operazione

Una volta terminata la ristrutturazione, arriva il momento di promuovere e rivendere l’immobile sul mercato. In questa fase, ci si può rivolgere a un’agenzia immobiliare che abbia esperienza sul territorio e conosca bene il mercato della zona in cui è ubicato l’edificio.

Il supporto di un’agenzia presenta alcuni vantaggi da non sottovalutare, inclusa l’assistenza in tutte le fasi della trattativa, dalla negoziazione del prezzo alla firma del rogito.

Riguardo al margine di guadagno, occorre sempre tenere conto della tassazione della plusvalenza immobiliare, cioè dell’utile generato dall’operazione. In questo caso specifico, è possibile optare per una tassazione separata al 26%, a prescindere dall’aliquota di assoggettamento nella tassazione ordinaria.

Le operazioni immobiliari con saldo e stralcio e rinuncia agli atti

Ora che abbiamo riassunto a grandi linee le fasi che caratterizzano un’operazione di compravendita immobiliare, c’è un particolare modo di procedere di cui vorremmo parlarti.

Se già conosci Rendimento Etico, probabilmente saprai che molte delle operazioni proposte sulla nostra piattaforma di crowdfunding immobiliare sono il risultato di una trattativa di saldo e stralcio con rinuncia agli atti. Ma cosa significa esattamente? Vediamo di fare un po’ più di chiarezza.

Nel momento in cui una casa viene pignorata e finisce all’asta, rischia di essere svenduta per una cifra notevolmente inferiore rispetto al suo valore di mercato. Questo accade perché durante le aste immobiliari si generano dei particolari meccanismi che spingono il prezzo al ribasso. Le conseguenze per i debitori sono spesso deleterie, perché nella maggior parte dei casi il ricavato dell’asta non è sufficiente per saldare tutti i loro debiti. Di conseguenza, finiscono per restare ancora fortemente indebitati pur avendo perso la loro casa.

La procedura di saldo e stralcio con rinuncia agli atti è un modo per impedire che questo accada e consiste nell’intavolare una trattativa con i creditori coinvolti nella procedura esecutiva che consenta di evitare l’asta e, al contempo, di azzerare interamente il debito dei proprietari di casa. Se la trattativa va a buon fine, i debitori dovranno comunque vendere il loro immobile, però con la certezza di cancellare definitivamente tutti i debiti.

Questa soluzione non solo permette di aiutare le persone in difficoltà a risolvere il problema del debito: in questo caso l’operatore immobiliare tratta con i creditori assicurando il pagamento immediato della cifra pattuita (cosa che le aste non sono in alcun modo in grado di garantire) e per questo motivo riesce generalmente a rilevare l’immobile a un prezzo interessante pur azzerando il debito degli ex proprietari di casa.

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Rendimento Etico è la piattaforma di lending crowdfunding immobiliare prima in Italia per ammontare di fondi raccolti. Da quando è nata nel 2019, ha contribuito al finanziamento di più di 200 operazioni immobiliari per un totale di 74 milioni di euro. E la cosa più bella è che, facendo tutto questo, abbiamo anche aiutato tante persone che rischiavano di perdere la casa all’asta a risolvere una volta per tutte il problema del debito!

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Ogni investimento comporta un rischio. Questo articolo è a scopo puramente informativo e non costituisce in alcun modo una consulenza finanziaria.