Come valutare un investimento immobiliare

Di cosa occorre tenere conto per decidere se ne vale la pena?

Inserito il: 26/10/2022

Stai prendendo in considerazione il mercato immobiliare e ti chiedi quali siano i parametri che permettono di valutare un investimento in questo settore? Nel post di oggi passeremo in rassegna i principali fattori da prendere in considerazione per determinare la fattibilità e il rendimento atteso, sia che tu stia pensando di orientarti su un immobile da affittare che su un’operazione di compravendita.

E naturalmente parleremo anche di crowdfunding e della nostra piattaforma Rendimento Etico, grazie alla quale puoi entrare in questo interessante settore e contribuire a finanziare operazioni immobiliari anche se non disponi di grandi capitali né delle competenze necessarie per fare un investimento per conto tuo!

Valutare l’acquisto di un immobile in affitto: il rendimento

Se la tua idea consiste nel valutare l’acquisto di un immobile per poi affittarlo (o che magari è già affittato), la prima cosa da prendere in considerazione è il rendimento annuo che ricaverai dai canoni di locazione.

Conoscere il rendimento è infatti indispensabile al fine di valutare il prezzo di acquisto. A titolo indicativo, il rendimento lordo annuo degli immobili residenziali dati in affitto si aggira mediamente tra il 5% e il 7,5%. Ma vediamo velocemente un esempio concreto per capire meglio come valutare il prezzo in base al rendimento.

Ammettiamo che il prezzo sia stato fissato dal venditore a 150.000 euro. L’immobile è già affittato a degli inquilini che pagano un affitto di 875 euro al mese. Moltiplicando questa cifra per 12 mesi arriviamo a 10.500 euro annui. Calcoliamo ora il reddito annuo in percentuale rispetto al prezzo d’acquisto: 10.500 x 100 / 150.000 = 7%.

Ricapitolando, se dovessi pagare l’immobile 150.000 euro come richiesto dal venditore, questo ti renderebbe il 7% annuo, situandosi perfettamente nella media. Se però il prezzo dovesse essere più alto di 150.000 euro e l’affitto rimanere lo stesso, è chiaro che a quel punto il rendimento in percentuale sarebbe più basso.

Se l’immobile non è ancora stato affittato il compito si fa più difficile, nel senso che sarai tu a dover stabilire l’ammontare della pigione mensile. Un buon modo per farlo tenendo conto delle condizioni di mercato è quello di consultare i principali portali immobiliari online e calcolare una media delle pigioni a cui vengono proposti immobili simili nella stessa zona di riferimento.

Valutare l’acquisto di un immobile in affitto: gli altri fattori

Una volta stabilito il rendimento in percentuale, restano degli altri aspetti da valutare. Ad esempio:

· l’attrattività della zona in cui è situato l’immobile, da cui potrai dedurre quanto velocemente riuscirai ad affittarlo o riaffittarlo;

· lo stato di conservazione e l’eventuale necessità di effettuare dei lavori di ristrutturazione nel corso dei prossimi anni;

· l’attuale livello dei tassi di interesse ipotecari se hai l’intenzione di finanziare l’acquisto attraverso un mutuo.

Per quanto riguarda invece i rischi, se la tua idea è quella di fare un investimento a lungo termine (cioè di acquistare un immobile per affittarlo sull’arco di diversi anni o decenni), tieni presente che le condizioni di mercato potrebbero variare anche notevolmente su un lasso di tempo così lungo. Ad esempio, la domanda di immobili in affitto potrebbe calare notevolmente, oppure l’immobile potrebbe perdere parte del suo valore di mercato attuale. Senza contare poi l’eventualità che l’inquilino non paghi l’affitto regolarmente. Insomma, le incognite non sono poche e occorre pertanto valutare attentamente tutte le variabili in gioco prima di prendere una decisione.

Valutare l’acquisto di un immobile da rivendere

Una seconda opzione se stai pensando a un investimento immobiliare, è certamente quella di acquistare un immobile per poi rivenderlo, magari dopo aver effettuato una ristrutturazione che ne aumenti il valore di mercato.

Anche in questo caso, dovrai stimare il tuo margine di guadagno sin dall’inizio, in modo da poter stabilire se il gioco valga la candela oppure no. Vediamo dunque quali sono i principali elementi da prendere in considerazione:

· il prezzo d’acquisto;

· il costo degli interventi di ristrutturazione che intendi effettuare;

· i costi relativi alla promozione della vendita immobiliare, inclusa l’eventuale provvigione dell’agenzia che se ne occuperà;

· la tassazione della plusvalenza immobiliare, ovvero dell’utile che ricaverai dall’operazione. La buona notizia è che potrai richiedere una tassazione separata al 26%, indipendentemente dall’aliquota a cui sei assoggettato nella tassazione ordinaria.

· Mediamente, il ROI (ritorno sull’investimento) per questo tipo di operazioni si aggira intorno al 20%.

I fattori che abbiamo appena elencato ti permetteranno di valutare l’investimento immobiliare e di stabilire se hai buone probabilità di riuscire a proporre l’immobile sul mercato a un prezzo competitivo ricavando allo stesso tempo un buon margine di guadagno. A tal proposito, dovrai condurre un’analisi di mercato dettagliata, che ti permetterà di capire se l’operazione in questione ti consentirà di proporre l’immobile giusto al prezzo giusto, considerando anche la zona in cui è ubicato. In caso contrario, potresti incontrare delle difficoltà nella vendita e ritrovarti costretto a ridurre le aspettative di guadagno.

In merito ai rischi, i principali sono generalmente legati alle opere di ristrutturazione. Esiste infatti la possibilità che si verifichino degli imprevisti in corso d’opera, che potrebbero far lievitare i costi.

Come valutare un’operazione di crowdfunding immobiliare

Dopo aver parlato di immobili in affitto e di compravendita, veniamo ora a un sistema innovativo che ti permette di partecipare attivamente al mercato immobiliare anche senza avere una grande disponibilità economica: stiamo parlando del crowdfunding, un sistema innovativo che ti permette di contribuire a finanziare operazioni immobiliari anche se non disponi di grandi capitali né delle competenze specialistiche che servono per acquistare, ristrutturare e rivendere un immobile.

Partecipare a una raccolta di crowdfunding è semplicissimo. Vediamo dunque come puoi procedere per valutare un’operazione immobiliare su Rendimento Etico:

1. Su https://www.rendimentoetico.it/opportunita trovi tutte le opportunità proposte sulla nostra piattaforma.

2. Scorri verso il basso e fai una prima selezione di quelle che ti sembrano più interessanti valutando i parametri essenziali, come rendimento atteso, durata e ubicazione dell’immobile.

3. Clicca su ciascuna delle opportunità che hai selezionato per accedere ad altri dettagli, come ad esempio l’importo minimo per poter partecipare (generalmente si parte da 500 euro), la descrizione dettagliata dell’immobile, dell’operazione e la relativa documentazione (quest’ultima è accessibile soltanto agli utenti registrati).

Su Rendimento Etico puoi selezionare le operazioni che reputi più interessanti e diversificare al meglio grazie alla possibilità di partecipare alle raccolte anche con piccole somme di denaro.

Rendimento Etico è la piattaforma di lending crowdfunding prima in Italia per ammontare di fondi raccolti. E la cosa più bella è che, finanziando le nostre operazioni, aiuterai delle famiglie che rischiano di perdere la casa all’asta a risolvere una volta per tutte il problema del debito!

Vorresti far parte anche tu di questa realtà? Entra nella nostra comunità di finanziatori! Potrai iscriverti in pochi click, selezionare le operazioni che preferisci e contribuire a finanziarle con l’importo che desideri ricevendo in cambio un rendimento più che interessante.

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