Mercato immobiliare: il nuovo trend è il ristrutturato green

L'attrattività delle case green ristrutturate alla luce della nuova direttiva europea

Inserito il: 12/04/2023

In queste ultime settimane ha fatto molto discutere la nuova direttiva dell’Unione Europea sull’efficienza energetica degli immobili. Già approvata dal Parlamento, il testo definitivo si conoscerà soltanto al termine dei negoziati che includeranno anche il Consiglio e la Commissione europea.

Resta il fatto che la direzione presa sembra chiara: migliorare in modo tangibile l’efficienza energetica degli edifici, fissando requisiti ben precisi e imponendo le opere di ristrutturazione necessarie per quegli immobili che al momento non rispettano gli standard ritenuti quantomeno sufficienti.

Premesso che la direttiva in questione sta suscitando non poche preoccupazioni, soprattutto tra i proprietari di immobili che rientrano nelle classi energetiche inferiori, non è da escludere che i cambiamenti che andrà a introdurre porteranno anche delle nuove opportunità sul mercato immobiliare.

Come riportato in un articolo recentemente apparso sul Corriere della Sera, durante l’ultimo Osservatorio del mercato immobiliare di Fiaip (Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali) è stata proposta l’introduzione di una nuova categoria di immobili denominata “ristrutturato green”. Vi rientrerebbero tutti quegli edifici che, pur non essendo di nuova costruzione, sono stati ristrutturati nell’ottica di migliorarne l’efficientamento energetico, rientrando quindi anche nei parametri fissati dalla nuova direttiva UE.

Nel post di oggi approfondiremo i principali contenuti della direttiva, daremo uno sguardo all’attuale situazione del patrimonio immobiliare del nostro paese e infine vedremo come il ristrutturato green può costituire un’opportunità per gli operatori del settore e anche per i finanziatori di Rendimento Etico!

Cosa prevede la nuova direttiva europea sulle case green

Vediamo innanzitutto quali sono i principali provvedimenti introdotti dalla nuova direttiva europea sull’efficienza energetica degli edifici. In proposito, ricordiamo che il testo approvato dal Parlamento UE lo scorso marzo non è ancora quello definitivo e che ulteriori cambiamenti potrebbero essere introdotti nelle fasi successive della procedura legislativa.

Ciò premesso, la direttiva in questione mira sostanzialmente a garantire che i nuovi edifici siano a impatto zero e a migliorare la classe energetica di tutti quegli immobili che attualmente si situano sui gradini più bassi della scala. In particolare:

· Gli immobili di nuova costruzione dovranno produrre zero emissioni entro il 2028.

· Gli immobili residenziali dovranno rientrare nella classe energetica E entro il 2030 e nella classe D entro il 2033.

· Gli immobili la cui destinazione è diversa da quella residenziale dovranno raggiungere la classe E entro il 2027 e la classe D entro il 2030.

Sono però previste delle eccezioni, in particolare per le case secondarie, gli edifici storici e di culto. Le eventuali sanzioni per i proprietari di immobili che non dovessero attenersi alla tabella di marcia UE verrebbero comunque stabilite dai singoli Stati membri.

Quali sono le classi energetiche degli immobili?

Prima di proseguire, guardiamo un po’ più nel dettaglio alle classi energetiche degli edifici. La scala parte dalla classe A4, quella più efficiente, fino ad arrivare alla classe G.

Sempre secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, attualmente circa i tre quarti degli immobili presenti sul territorio italiano si situa in una classe inferiore alla D. In altre parole, necessiterebbero di essere ristrutturati per migliorarne l’efficienza energetica alla luce della nuova direttiva UE. Questo problema riguarderebbe in primo luogo gli appartamenti in condominio e le case situate nelle periferie delle grandi città, mentre le villette singole e gli immobili ubicati in zone più centrali ne sarebbero invece meno toccati.

Case green? Sì, ma ristrutturate!

Il fatto che nel nostro paese la gran parte degli immobili non rispetti al momento i requisiti imposti dalla direttiva UE sta suscitando non poche perplessità: il Governo italiano si è detto contrario al provvedimento europeo e la questione sta generando divisioni e divergenze anche in Parlamento.

In tutto questo, molto meno si è parlato però di quegli immobili che, seppur in minoranza, già rispecchiano gli standard attuali in termini di efficienza energetica pur non essendo di nuova costruzione. Una categoria, questa, a cui il Superbonus sembra aver dato una spinta non indifferente, evitando in questa sede di soffermarci sulle svariate problematiche che hanno accompagnato la sua attuazione.

Stiamo appunto parlando del ristrutturato green, la nuova categoria di immobili proposta nel corso dell’ultimo Osservatorio del mercato immobiliare di Fiaip a cui abbiamo già accennato in apertura. L’aspetto più interessante è che secondo molti operatori del mercato, le case green ristrutturate saranno destinate a suscitare un interesse sempre maggiore tra i potenziali compratori. Questi ultimi avrebbero infatti delle ottime ragioni per preferirle alle nuove costruzioni, dal prezzo più conveniente fino al possibile risparmio sulle imposte legate all’acquisto della prima casa, più elevate quando l’immobile viene venduto da un’impresa soggetta a Iva rispetto a un privato.

Investire nell’immobiliare: il ristrutturato green è un’opportunità?

Vista la potenziale attrattività delle case ristrutturate in ottica green, è più che legittimo interrogarsi sulle nuove opportunità che questa categoria di immobili potrebbe portare sul mercato immobiliare anche per operatori e investitori. Considerati i vantaggi per gli acquirenti che abbiamo elencato nei paragrafi precedenti, possiamo dedurre che le case green ristrutturate siano anche più facilmente rivendibili, sia rispetto agli immobili di categoria energetica inferiore, sia rispetto a quelli di nuova costruzione perché più costosi.

Detto questo, se la nuova direttiva europea dovesse entrare in vigore così come si presenta attualmente, gli edifici di categoria energetica inferiore alla D che non beneficiano di esenzioni andrebbero incontro a un consistente rischio di deprezzamento. Un problema che si farebbe sentire soprattutto nel caso in cui uno di questi immobili dovesse finire all’asta, perché la diminuzione del valore di mercato andrebbe a sommarsi alle svalutazioni tipiche dei meccanismi che regolano le aste immobiliari. E per chi perde la casa questo significherebbe avere pochissime chance di riuscire a saldare interamente il debito con il ricavato della (s)vendita.

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