Crowdfunding Immobiliare: nuove disposizioni della Banca D’Italia

La prestazione di servizi di crowdfunding per le imprese è disciplinata dal Regolamento (UE) 2020/1503, insieme alle norme tecniche di regolamentazione e attuazione adottate dalla Commissione Europea. A livello nazionale, l'articolo 4-sexies.1 del TUF, in attuazione del Regolamento (UE) 2020/1503, designa la Banca d’Italia e la Consob come autorità competenti per l'esercizio dei poteri autorizzativi, regolamentari, di supervisione e sanzionatori sui fornitori di servizi di crowdfunding, in base al riparto di competenze stabilito dal TUF.

Il 18 maggio 2024, la Gazzetta Ufficiale n. 115 ha pubblicato le nuove Disposizioni di attuazione dell'articolo 4-sexies.1 del Testo Unico della Finanza (TUF) riguardanti i fornitori di servizi di crowdfunding per le imprese, emanate dalla Banca d’Italia il 6 maggio 2024.

Queste Disposizioni, entrate in vigore 15 giorni dopo la pubblicazione ufficiale (dal 1° giugno), segnano la conclusione del processo di regolamentazione per i fornitori di servizi di crowdfunding, iniziato con il decreto legislativo del 10 marzo 2023, n. 30. Esse integrano la regolamentazione applicabile agli intermediari vigilati, come banche, intermediari iscritti all'albo previsto dall'articolo 106 del Testo Unico Bancario (TUB), istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica e società di intermediazione mobiliare (SIM), oltre ai fornitori specializzati di servizi di crowdfunding.

Le Disposizioni in oggetto, quindi, stabiliscono le regole riguardanti gli obblighi informativi che i fornitori di servizi di crowdfunding devono rispettare nei confronti delle autorità competenti. Queste regole sono fondamentali per garantire la trasparenza e la responsabilità nel settore del crowdfunding, offrendo un quadro normativo chiaro e definito sia per gli operatori che per gli investitori.

Crowdfunding Immobiliare: sempre più trasparente e sicuro

Le nuove regole si concentrano sulle comunicazioni alle autorità riguardanti la fornitura del servizio e sui requisiti di onorabilità e idoneità dei partecipanti al capitale e degli esponenti, che devono essere sottoposti alla procedura di valutazione standard valida per tutti gli intermediari.

Gli intermediari autorizzati dalla Banca d’Italia devono trasmettere annualmente, entro il 25 gennaio di ogni anno, le informazioni richieste dall'articolo 16, paragrafo 1, del regolamento (UE) 2020/1503. Queste informazioni includono l'elenco dei progetti finanziati attraverso la piattaforma, con dettagli sul titolare di ciascun progetto, l'importo raccolto, lo strumento emesso e le informazioni aggregate sugli investitori, distinguendoli tra sofisticati e non sofisticati e indicando la loro residenza fiscale.

Inoltre, entro il 30 aprile di ogni anno, gli intermediari devono comunicare alla Banca d’Italia le variazioni intervenute rispetto agli accordi di esternalizzazione.

Queste nuove disposizioni segnano un passo importante nello sviluppo e nella diffusione del crowdfunding, una forma di investimento che, negli ultimi anni, ha ampliato gli strumenti finanziari disponibili per le iniziative immobiliari e ha attratto l'interesse degli investitori, anche grazie al ruolo fondamentale della tecnologia nel rendere questo mercato più accessibile e attraente.

Consob e Banca d'Italia: compiti e responsabilità

Dal 11 novembre 2023, solo i fornitori di servizi di crowdfunding per le imprese che hanno ottenuto l'autorizzazione e sono registrati nell'apposito Registro tenuto dall'Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati (ESMA) possono operare in Italia. Questo rappresenta il culmine del processo di trasformazione dei portali digitali online in soggetti dell'intermediazione finanziaria regolamentata.

Il quadro normativo di base è, in generale, tradizionale. La Consob e la Banca d’Italia si dividono i compiti, stabilendo un protocollo d’intesa il 19 giugno 2023 per lo scambio di informazioni e il coordinamento delle ispezioni. La Consob si occupa principalmente della trasparenza, della correttezza dei comportamenti, della gestione dei conflitti d’interesse e dei sistemi di remunerazione e incentivazione. 

Dall'altra parte, la Banca d’Italia si concentra sul contenimento del rischio, sulla stabilità patrimoniale e sulla gestione sana e prudente. L'autorizzazione iniziale è suddivisa, con la Banca d’Italia che ha il compito di autorizzare banche, istituti di pagamento e intermediari finanziari, mentre la Consob si occupa degli altri, compresi i nuovi operatori specializzati.

La Banca d’Italia, seguendo l'approccio alla vigilanza sugli intermediari, garantisce il rispetto degli obblighi di adeguatezza patrimoniale, contenimento del rischio, governance e organizzazione amministrativo-contabile. Viene data particolare importanza anche alla verifica dei titolari dei progetti.

Le recenti disposizioni pubblicate dalla Banca d’Italia seguono queste linee guida e si concentrano sulle comunicazioni alle autorità sulla fornitura del servizio e sui requisiti di onorabilità e idoneità dei partecipanti al capitale e degli esponenti. Queste disposizioni sono state precedute da "Orientamenti di vigilanza" (2 agosto 2023) che delineavano i requisiti generali dell'organizzazione e il ruolo degli organi aziendali.

Complessivamente, si tratta di una serie di obblighi che devono essere rispettati con attenzione. Tuttavia, non è chiaro come verranno effettuati i successivi controlli di vigilanza, che probabilmente includeranno sia controlli a distanza continui che ispezioni periodiche o straordinarie. Le ispezioni sono cruciali per valutare la conformità e possono portare a provvedimenti correttivi, sanzioni e, in casi estremi, alla revoca dell'autorizzazione.

Crowdfunding e immobiliare: connubio vincente per un futuro sostenibile

Tutto ciò è di fondamentale importanza per il settore immobiliare. Il rapido sviluppo del crowdfunding immobiliare deriva dalla sua capacità unica di sostenere progetti nel settore immobiliare. La migliore reputazione sul mercato dei fornitori di servizi, come beneficio della regolamentazione, potrebbe ulteriormente incentivare questo sviluppo.

Dal punto di vista degli investitori, il crowdfunding immobiliare non mostra i difetti dei tradizionali fondi immobiliari retail, che stanno gradualmente scomparendo, come l'incertezza sui tempi di liquidazione. Il collegamento diretto con un progetto specifico, dettagliatamente descritto sulla piattaforma, rende l'offerta di crowdfunding più comprensibile e tangibile. Inoltre, si aggiungono vantaggi come il basso investimento minimo richiesto, la data di chiusura predeterminata e un flusso informativo costante.

Dal punto di vista dello sviluppo dei progetti immobiliari, il crowdfunding permette di diversificare le fonti di finanziamento attraverso un processo più rapido rispetto al tradizionale credito bancario, senza escludere il coinvolgimento delle banche. Queste ultime, infatti, potrebbero essere incoraggiate a partecipare grazie alla condivisione del rischio con gli investitori privati. Inoltre, il crowdfunding aumenta la visibilità dei progetti e delle aziende coinvolte, creando un ambiente favorevole e attirando una cerchia di investitori interessati a ulteriori iniziative.

La comunità del settore immobiliare dovrebbe accogliere con favore il fenomeno del crowdfunding, poiché non solo amplia gli strumenti finanziari disponibili per i progetti immobiliari, ma dimostra anche come la tecnologia possa stimolare lo sviluppo attraverso l'innovazione. 

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Ogni investimento comporta un rischio. Questo articolo è a scopo puramente informativo e non costituisce in alcun modo una consulenza finanziaria.