Flipping o Crowdfunding immobiliare? Scopri le differenze!

Il flipping immobiliare, ovvero l'acquisto, ristrutturazione e rivendita a breve termine di proprietà residenziali, è un modello di investimento che sta attirando un numero crescente di investitori. Questa attività, pur promettendo profitti interessanti, richiede un'accurata valutazione delle operazioni più redditizie e una corretta pianificazione delle proprie strategie.

In Italia, l'investimento immobiliare rimane una delle scelte preferite. La nostra cultura nazionale ha sempre considerato gli immobili come il “bene rifugio” per eccellenza. Inoltre, il settore immobiliare offre opportunità redditizie, specialmente nel campo delle locazioni turistiche. Pertanto, il mercato immobiliare continua ad essere un campo molto fertile per gli investitori.

Negli ultimi anni, il flipping ha guadagnato popolarità tra gli investitori immobiliari. Questo approccio consiste nell'acquistare una proprietà, ristrutturarla e rivenderla nel minor tempo possibile, ottenendo un profitto. Le operazioni di flipping sono particolarmente vantaggiose in mercati immobiliari in crescita o in zone dove la ristrutturazione può incrementare significativamente il valore della proprietà. Se eseguito con competenza, il flipping può generare guadagni considerevoli, motivo per cui sempre più imprenditori stanno entrando in questo settore.

Analizzare il modello di business del flipping è fondamentale per comprendere sia le potenzialità di profitto che i rischi associati. Il flipping immobiliare può essere estremamente redditizio, ma comporta anche sfide e rischi significativi. La chiave del successo risiede nella capacità di valutare correttamente il mercato, gestire efficientemente i costi di ristrutturazione e vendere l'immobile al momento giusto. Solo con un'attenta pianificazione e una gestione oculata si possono ottenere i risultati desiderati in questo dinamico settore.
 

Cos’è il flipping immobiliare?

Il flipping immobiliare è un modello di business attraverso il quale un'impresa o un imprenditore acquista proprietà immobiliari per rivenderle e ottenere un profitto. Perché l'operazione risulti redditizia, è fondamentale che l'immobile sia acquistato e rivenduto rapidamente, generalmente entro un periodo che varia dai due mesi a un anno.

All'interno di questo modello di business si possono identificare due modalità operative principali:

1. Acquisto e ristrutturazione
   In questo scenario, l'investitore acquista un immobile che ha il potenziale per aumentare il suo valore attraverso interventi di ristrutturazione, restauro o manutenzione straordinaria. Dopo aver completato i lavori di ristrutturazione e, se necessario, un allestimento di home staging, l'immobile viene venduto a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. Questo tipo di operazione si basa sull'acquisto di proprietà spesso in difficoltà o sottovalutate, che vengono poi ristrutturate e rivendute con un significativo aumento di valore.
    
2. Acquisto in mercati in crescita.
   In questo caso, l'investitore acquista una proprietà in un mercato dove i valori immobiliari sono in aumento. Non è necessaria alcuna ristrutturazione; il profitto deriva semplicemente dall'aumento del valore dell'immobile sul mercato. Questo approccio è efficace in mercati immobiliari in ascesa, dove il prezzo delle proprietà cresce rapidamente e offre un periodo profittevole.

Il flipping immobiliare può essere effettuato sia su immobili residenziali che commerciali, sebbene la maggior parte delle operazioni riguardi le proprietà residenziali. Questo perché gli immobili residenziali sono generalmente di dimensioni più piccole, più facilmente commerciabili e con elevate possibilità di incremento di valore attraverso attività di ristrutturazione. Le proprietà residenziali offrono anche una maggiore flessibilità per attrarre una vasta gamma di acquirenti, rendendo il processo di flipping più dinamico e potenzialmente più redditizio.

Immobili all'asta 

Una delle strategie del flipping immobiliare consiste nell'acquisto di immobili all'asta per poi rivenderli. Le aste immobiliari offrono spesso proprietà a prezzi inferiori rispetto ai valori di mercato, permettendo di massimizzare i profitti attraverso la ristrutturazione e la successiva rivendita. Tuttavia, questo approccio non è così semplice come potrebbe sembrare a prima vista. Ci sono dei passaggi fondamentali per il flipping di immobili acquistati all'asta, quali:

1. Ricerca di mercato preliminare
   È essenziale condurre una ricerca di mercato approfondita per individuare le proprietà che si prestano meglio a questo tipo di operazione. Non tutte le proprietà all'asta sono adatte per il flipping; quindi, è importante selezionare immobili che possano generare un buon ritorno sull'investimento dopo la ristrutturazione.

2. Pazienza e attesa del giusto immobile
   La pazienza è una virtù necessaria in questo processo. Non sempre si trova immediatamente l'immobile ideale; spesso è necessario aspettare l'opportunità giusta. Acquistare l'immobile sbagliato può comportare costi imprevisti e ridurre significativamente i margini di profitto.
    
3. Concorrenza nelle aste
   La partecipazione alle aste immobiliari sta diventando sempre più competitiva. La crescente concorrenza può influenzare il prezzo finale di acquisto, rendendo più difficile ottenere un buon affare. È cruciale quindi essere preparati e avere una strategia ben definita per riuscire a spuntare il prezzo migliore.

Acquistare immobili all'asta per il flipping può essere una strategia molto redditizia, ma richiede un'attenta pianificazione e una buona conoscenza del mercato. Solo con una ricerca di mercato accurata, la pazienza nell'attendere l'opportunità giusta e una gestione oculata della concorrenza si possono ottenere i migliori risultati in termini di profitto.
 

Cessione del preliminare prima del rogito

Un'altra modalità di flipping immobiliare che riscuote successo è la cessione del preliminare di compravendita. Questa operazione coinvolge tre soggetti:

1. Il proprietario promittente venditore (prima cedente e poi ceduto)

2. Il promissario acquirente (prima cessionario e poi cedente)

3. Il subentrante (nuovo cessionario)

Come prima cosa, il promissario acquirente firma un contratto preliminare di acquisto con il proprietario e, prima del rogito, cerca un subentrante che prenda il suo posto. Il profitto del promissario acquirente deriva dalla differenza tra il prezzo pattuito con il promittente venditore e il prezzo concordato con il nuovo cessionario.

Questa operazione è meno onerosa per il promissario acquirente, poiché il suo obiettivo è trovare un acquirente effettivo prima del rogito. In questo modo, non è necessario pagare l'intero prezzo d'acquisto, riducendo i costi iniziali.

Nelle operazioni di cessione del preliminare di compravendita, è importante inserire una clausola rescissoria senza penali per il promissario acquirente, da applicare in caso di mancata individuazione di un subentrante. Una volta trovato il subentrante, quest'ultimo potrebbe richiedere specifici lavori di ristrutturazione, trasformando l'operazione in un "fix and flip".

Il promissario acquirente, in accordo con il promittente venditore, può effettuare lavori di ristrutturazione per consegnare l'immobile al subentrante prima del rogito. Questo modello di business permette all'investitore di ottenere la disponibilità dell'immobile per ristrutturarlo e rivenderlo, sostenendo solo i costi di ristrutturazione. Le somme relative all'acquisto verranno corrisposte dal subentrante al momento del rogito.

Per operare con questo modello, è indispensabile ottenere il consenso del promittente venditore, un requisito che può risultare complesso. Inoltre, è fondamentale evitare improvvisazioni e farsi assistere da legali esperti nella redazione dei contratti e delle clausole specifiche, garantendo così la sicurezza e la correttezza dell'intera operazione.
 

Ma quindi Flipping o Crowdfunding?

È utile chiarire le differenze tra flipping e crowdfunding immobiliare, due modalità di investimento nel settore immobiliare con caratteristiche e obiettivi distinti. Di seguito una tabella che schematizza le principali differenze tra queste due tipologie di investimento:

Questa tabella fornisce una panoramica chiara delle principali differenze tra il flipping immobiliare e il crowdfunding immobiliare, consentendo agli investitori di valutare le opzioni più adatte alle loro esigenze e obiettivi. 

• Flipping immobiliare: Richiede un coinvolgimento diretto nell'acquisto, ristrutturazione e rivendita della proprietà, con un rischio più elevato ma anche con la possibilità di ottenere profitti significativi.

• Crowdfunding immobiliare: Comporta una partecipazione passiva con rischi ridotti, consentendo agli investitori di finanziare progetti immobiliari gestiti da promotori attraverso una piattaforma, ottenendo un rendimento finanziario o sostenendo iniziative di valore sociale o comunitario.

Ogni modalità di investimento ha i suoi vantaggi e svantaggi, e la scelta dipende dalle preferenze personali, dal livello di rischio che si è disposti a sostenere e dagli obiettivi finanziari dell'investitore. 

Bisogna sottolineare che per fare flipping immobiliare, bisogna aver acquisito una certa conoscenza del mercato e bisogna apprendere competenze specifiche per poter agire tranquillamente. Se invece vuoi mettere una quota dei tuoi investimenti nel settore immobiliare, senza dover apprendere competenze specifiche, né investire centinaia di migliaia di euro, un’ottima scelta è partecipare a una raccolta di crowdfunding immobiliare.
 

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Ogni investimento comporta un rischio. Questo articolo è a scopo puramente informativo e non costituisce in alcun modo una consulenza finanziaria.