Crowdfunding e fondi immobiliari: qual è la differenza?

Le opportunità per accedere al settore immobiliare sono sempre di più, grazie all’innovazione tecnologica e soprattutto alle nuove idee che stanno rivoluzionando questo mercato. Fatto sta che l’immobiliare risulta ormai accessibile anche ai piccoli investitori.

Esistono infatti diversi modi per investire nell’immobiliare in modo indiretto, senza dover per forza promuovere operazioni in prima persona, e nell’articolo di oggi ne approfondiremo due in particolare: i fondi immobiliari e il crowdfunding. Parleremo delle loro principali caratteristiche e passeremo in rassegna sia i fattori che li accomunano che le principali differenze. L’obiettivo è quello di aiutarti a fare chiarezza e a capire quale dei due sia più adatto alle tue esigenze.

Cos’è un fondo immobiliare

Il meccanismo alla base del funzionamento di un fondo immobiliare è lo stesso di un qualsiasi fondo di investimento. Viene costituito raccogliendo capitali da diversi investitori. Il loro insieme costituisce il patrimonio del fondo, che verrà poi investito in operazioni immobiliari di vario genere. A questo proposito, è utile sapere che ciascun fondo è dotato di un regolamento in cui vengono precisati le tipologie di investimenti che verranno effettuati e gli altri aspetti che ne regolano la gestione e l’attività.

In parole povere, ciascun investitore partecipa al fondo con un certo numero di quote e ha quindi la possibilità di investire nel settore immobiliare senza occuparsi in prima persona della parte operativa. Le similitudini con il crowdfunding appaiono fin da subito abbastanza evidenti: entrambi questi strumenti contribuiscono a rendere più accessibile un mercato che altrimenti sarebbe riservato a chi ha grossi capitali da investire e dispone di un bagaglio di competenze specifiche. D’altra parte, tra fondi immobiliari e crowdfunding ci sono anche alcune differenze significative che vedremo tra poco.

Quanto rendono i fondi immobiliari

Il rendimento può variare da uno specifico fondo a un altro, anche in modo abbastanza significativo. Molto dipende infatti dal tipo di investimenti e operazioni che effettivamente vengono svolte (affitti, compravendite…), dalla tipologia di immobili su cui si focalizza l’attività (residenziali, commerciali, di lusso…) e dalle zone di riferimento.

Giusto per darti un’idea, secondo il rapporto “I fondi immobiliari in Italia e all’estero” pubblicato da Scenari Immobiliari nel 2021, in Europa il rendimento medio dei fondi immobiliari nel 2020 è stato del 3,75%.

Che differenza c’è tra fondi immobiliari aperti e chiusi

Si sente spesso parlare della differenza tra fondi aperti e fondi chiusi. Se ti stai chiedendo in che cosa consista, ti accontentiamo subito.

I fondi immobiliari aperti permettono agli investitori che ne hanno sottoscritto le quote di prelevare il loro denaro in qualsiasi momento. La stessa cosa vale anche per la sottoscrizione di nuove quote, che non si limita in questo caso alla fase precedente l’inizio dell’attività del fondo.

I fondi chiusi funzionano invece in modo diverso. Gli investitori hanno la possibilità di sottoscrivere le quote solo nel periodo precedente l’inizio dell’operatività e non possono chiederne il rimborso prima della scadenza. Resta comunque la possibilità di scambiare le quote in Borsa per i fondi quotati.

Da notare che i fondi immobiliari italiani possono essere esclusivamente chiusi. D’altro canto, al fine di tutelare gli investitori retail, è previsto l’obbligo di quotazione in Borsa se l’ammontare minimo di sottoscrizione non supera i 25.000 euro.

Cosa hanno in comune fondi immobiliari e crowdfunding

Come abbiamo già accennato, fondi immobiliari e crowdfunding hanno in comune il vantaggio di offrire a investitori e finanziatori la possibilità di accedere al mercato immobiliare in modo più flessibile e con un capitale decisamente inferiore rispetto a quello necessario per promuovere delle operazioni in prima persona.

Come i fondi, anche il crowdfunding immobiliare prevede di rivolgersi a un’ampia base di finanziatori per raccogliere i fondi necessari allo svolgimento di operazioni immobiliari. In questo caso però, la raccolta avviene tramite delle specifiche piattaforme online e la procedura è in genere semplicissima e molto intuitiva.

Tutto questo si traduce in un evidente vantaggio per tutti quegli investitori e risparmiatori che non hanno la possibilità né le competenze per portare a termine un’operazione immobiliare ma che, al tempo stesso, vogliono poter beneficiare dell’interessante rapporto-rischio rendimento che caratterizza questo mercato.

Le principali differenze tra fondi immobiliari e crowdfunding

Fondi immobiliari e crowdfunding sono simili sotto certi aspetti, ma presentano anche alcune differenze non trascurabili:

·        Con il crowdfunding sei tu, finanziatore, a decidere quali operazioni finanziare. Ti basterà visitare il sito della piattaforma per conoscere tutti i dettagli su ogni progetto proposto e scegliere liberamente quali reputi più interessanti. Nel caso dei fondi immobiliari queste decisioni vengono prese direttamente dai gestori del fondo e, di conseguenza, non potrai esercitare alcun controllo diretto sull’operatività.

·        Il crowdfunding immobiliare offre rendimenti generalmente più elevati rispetto ai fondi. Poco fa abbiamo visto che, nel 2020, questi ultimi hanno reso mediamente il 3,75% a livello europeo. In base ai dati forniti dal sito Crowdfundingbuzz, il rendimento medio annuo delle operazioni di crowdfunding in Italia è invece del 10,5% (9% per il lending e 12% per l’equity).

·        Se i fondi immobiliari richiedono un ammontare di sottoscrizione comunque piuttosto elevato, con il crowdfunding è possibile contribuire a finanziare un’operazione anche con poche centinaia di euro, cosa che rende questo mercato ancora più accessibile.

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