Italia: il motore dell'immobiliare europeo nel 2024-2025

L’Italia si prepara a guidare la crescita immobiliare in Europa, con previsioni di incremento del fatturato del 3,4% entro la fine del 2024 e del 5,7% nel 2025, secondo l'“European Outlook 2025” presentato da Scenari Immobiliari. Il nostro Paese si distingue per una ripresa stabile, favorita dal taglio dei tassi della BCE e da fondamentali economici più solidi rispetto ad altri Paesi dell’UE, nonostante il rallentamento in alcune aree come Milano.

Questo trend positivo evidenzia il ruolo centrale dell’Italia nel panorama immobiliare europeo, grazie anche alla crescente fiducia degli investitori stranieri. Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, sottolinea la resilienza del mercato italiano, reso più accessibile dagli attuali tassi d’interesse e in grado di attrarre nuove opportunità, consolidando la leadership del Paese nella ripresa economica continentale.
 

Italia pronta a crescere nel 2024-2025

L'immobiliare europeo, e in particolare quello italiano, sembra essersi lasciato alle spalle i momenti più critici. Mario Breglia prevede un biennio di crescita, con una ripresa solida soprattutto nel settore residenziale, spinta dalla discesa dei tassi e da una domanda forte. Anche il mercato degli uffici si conferma stabile, con una preferenza per edifici di nuova costruzione, mentre il settore dell’ospitalità e della logistica continuano ad attrarre investimenti.

Secondo l'“European Outlook 2025”, il volume degli investimenti immobiliari in Europa è in crescita, con stime che indicano un aumento fino a 230 miliardi di euro quest'anno. Breglia ha sottolineato che, con l'espansione del mercato, anche l’Italia potrà cogliere nuove opportunità, rafforzando il suo ruolo di meta privilegiata per gli investitori internazionali, nonostante le attuali limitazioni nell'offerta.
 

Carenza di offerta immobiliare

Il mercato immobiliare italiano è caratterizzato da un forte interesse da parte degli investitori, sia nazionali che internazionali, ma la domanda continua a scontrarsi con una carenza di offerta adeguata. Sul fronte delle compravendite residenziali, si prevede che nel 2024 verranno effettuati circa 720 mila scambi, destinati a salire a 760 mila nel 2025. Questo rappresenta un incremento del 36% rispetto ai volumi del 2020. Tuttavia, oltre il 90% delle compravendite riguarda abitazioni vecchie, il che spinge le quotazioni al rialzo per le case nuove o ristrutturate, in particolare quelle di qualità superiore che non richiedono interventi di riqualificazione.

Si prevede una crescita dei prezzi di vendita del 3,1% a livello nazionale, ma nelle grandi città le variazioni saranno più significative. Milano si conferma al primo posto tra le città con un aumento previsto del 6,9%, seguita da Venezia con un +6,5% e Roma con un +6%. Altri mercati in forte crescita includono Bergamo (+5,2%), Bologna (+5,1%) e Napoli (+5%).

Secondo il report, l'Italia potrebbe raggiungere volumi di compravendite simili a quelli della Francia, che tocca il milione di scambi all’anno. Tuttavia, il nostro Paese si ferma a 700 mila operazioni a causa della scarsa produzione di nuove abitazioni. "Mentre la Francia costruisce 200 mila case all’anno, l’Italia non arriva a 50 mila", ha spiegato Breglia, sottolineando come il problema non sia la domanda, ma la mancanza di offerta e l’efficienza del mercato, composto per lo più da immobili usati. Questa situazione crea difficoltà per gli investitori internazionali, i quali, di fronte a un'offerta limitata, dovranno cercare nuove aree d’investimento meno esplorate dagli operatori italiani.

Anche nel settore delle seconde case a uso turistico si osserva una crescita continua, spinta dalla domanda per locazioni brevi e dalle esigenze di chi sceglie di trasformare la casa vacanza in una residenza principale. La domanda nel settore alberghiero è in aumento, con un maggiore interesse da parte delle catene internazionali e investimenti concentrati negli hotel di lusso a cinque stelle e nei resort del sud Italia.

Buone notizie anche per il settore terziario, con un incremento del fatturato previsto pari al 3,7% nel 2025, soprattutto grazie alla crescente domanda di spazi prime, ossia edifici di alta qualità, progettati con un'attenzione particolare alla sostenibilità ambientale e al benessere dei lavoratori. Anche qui, Milano si conferma leader, ma cresce l'interesse anche per investimenti a Roma.

Infine, il settore logistico continua a prosperare, specialmente nel centro-sud del Paese, nonostante una leggera riduzione dei rendimenti. In netto contrasto, il settore commerciale (retail), soprattutto nelle aree suburbane, sta ancora attraversando una fase di declino, mentre la Grande Distribuzione Organizzata rimane nel complesso stabile.
 

Carenza di nuove costruzioni spinge i prezzi al rialzo

Come accennato, il mercato immobiliare italiano sta affrontando una sfida cruciale: la carenza di nuove costruzioni. Secondo il report “La casa per la città del futuro”, per soddisfare la domanda abitativa nei prossimi 25 anni, saranno necessarie circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, concentrate principalmente nelle aree metropolitane. Milano e Roma rappresenteranno rispettivamente il 5% e il 3% di questo totale, mentre se si considerano le aree metropolitane estese, la nuova offerta raggiungerà tra il 42% e il 45% del totale.

Saranno necessari oltre 1.000 miliardi di euro di investimenti per realizzare queste abitazioni, con ulteriori 50 miliardi destinati a servizi qualificati per gli abitanti. Milano e Roma guideranno questo sviluppo, ma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, avverte che vincoli normativi e burocrazia stanno rallentando il processo. Questi ritardi stanno spingendo al rialzo i prezzi delle nuove costruzioni, rendendo il mercato sempre più inaccessibile per molti acquirenti, nonostante le enormi opportunità di crescita nei prossimi anni.
 

Oltre il mattone: l’immobiliare del futuro 

Nel 2025, il mercato immobiliare esplorerà nuovi orizzonti, spostando l'attenzione dagli investimenti tradizionali nel mattone verso settori più innovativi. Questa transizione segna una svolta importante, con l'introduzione di tecnologie avanzate come l'intelligenza artificiale e nuovi sistemi di gestione, che stanno rivoluzionando la filiera. Oltre alle tradizionali operazioni di vendita, emergono servizi che vanno dalla gestione immobiliare alla consulenza su sostenibilità, aprendo a nuove opportunità e compensando l'offerta limitata di immobili.

Parallelamente, il settore terziario e la logistica continuano a crescere, con un incremento del fatturato previsto del 3,7% nel 2025, grazie alla domanda di spazi di alta qualità e sostenibili. Milano resta leader, ma Roma si sta affermando con progetti innovativi. Tuttavia, segmenti come il retail suburbano continuano a soffrire. La sfida sarà adattarsi alle nuove esigenze del mercato, con creatività e servizi moderni destinati a ridefinire il futuro dell’immobiliare.
 

Affitti brevi e turismo

Il mercato delle seconde case a uso turistico continua a crescere, spinto dalla domanda di locazioni brevi e dalla tendenza a trasformare le case vacanza in residenze primarie. Questo trend si riflette anche nel settore alberghiero, con catene internazionali che investono in strutture di lusso, soprattutto nel sud Italia e negli hotel a cinque stelle delle grandi città. Nonostante il potenziale, gli investimenti negli affitti brevi rimangono complessi e soggetti a rischi, con sfide operative che scoraggiano molti investitori.

La normativa recente sugli affitti brevi ha portato maggiore chiarezza, ma non ha eliminato del tutto le incertezze. La volatilità del mercato turistico, influenzata da fluttuazioni imprevedibili, rende questo tipo di investimento meno attraente rispetto agli affitti a lungo termine. Inoltre, la gestione degli affitti brevi può essere onerosa, con obblighi burocratici e rischi legati alla gestione immobiliare, riducendo l'appeal di un guadagno apparentemente rapido per chi cerca stabilità.
 

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Ogni investimento comporta un rischio. Questo articolo è a scopo puramente informativo e non costituisce in alcun modo una consulenza finanziaria.