Abbiamo visto nell’ultimo post che il mercato immobiliare sta crescendo sensibilmente, trainato dal covid, sia per coloro che destinano a questo tipo di investimenti i loro capitali sia per gli imprenditori che operano sul campo. Insomma, l’immobiliare sta andando forte sia nell’economia reale che in quella finanziaria.
C’è un altro mercato, parallelo a quello tradizionale, che sta crescendo e crescerà esponenzialmente nei prossimi mesi: quello degli NPL.
Andiamo a vedere di che cosa stiamo parlando, ovvero che cosa sono questi NPL e perché registreranno una forte crescita, maggiore di quella che hanno già registrato sinora.
NPL è l’acronimo che sta per Non Performing Loan, ovvero crediti deteriorati, ovvero crediti della banca nei confronti di un debitore che si trova nella condizione di non poter restituire il finanziamento. Ad esempio il mutuo.
A loro volta, gli NPL, sono suddivisi in tre sottocategorie che identificano la probabilità che ha la banca di vedere il finanziamento rimborsato. Nel caso delle cosiddette esposizioni scadute, il debitore non è riuscito a saldare le rate e i relativi interessi negli ultimi novanta giorni: questo non significa necessariamente che il debitore è problematico, ma solo che potrebbe trovarsi in un momento di difficoltà transitoria. C’è poi la categoria degli UTP o unlikely to pay, dove sono identificati i debitori che difficilmente riusciranno a saldare il debito. Infine, si parla di sofferenze bancarie o bad loan quando verosimilmente il debito non potrà essere recuperato.
Gli NPL immobiliari sono tra i crediti deteriorati meno rischiosi, perché hanno a loro garanzia un bene tangibile che può essere rivenduto: la casa.
Prima della pandemia i crediti deteriorati in Italia ammontavano a 325 miliardi di euro: di questi ben 246 erano bad loan e i restanti 79 UTP.
Che cosa è successo dopo un anno e mezzo che ha visto zoppicare molti dei settori chiave della nostra economia, e di conseguenza, falciare i posti di lavoro?
Si stima che i crediti deteriorati oggi potrebbero ammontare a 100 miliardi di euro.
E la cifra potrebbe salire ulteriormente nel giro di pochi mesi.
Questo perché per prima cosa, da qualche giorno, le imprese hanno potuto ricominciare a licenziare; inoltre siamo vicini alla fine della moratoria sui mutui. Il fondo Consap, di cui stanno usufruendo molti lavoratori cassaintegrati, prevede una sospensione massima di 18 mesi. Le moratorie sui mutui sono arrivate a riguardare 300 miliardi di euro in Italia.
Facciamo un esempio pratico. Un lavoratore dipendente nel settore turismo potrebbe verosimilmente essere entrato in cassa integrazione a marzo 2020: già alle prime restrizioni imposte era chiaro che le prenotazioni per l’estate, che tradizionalmente avvengono in primavera, sarebbero scese a picco. Se questo lavoratore ha sospeso subito il pagamento delle rate del mutuo grazie al fondo Consap, e magari dal primo luglio ha perso il lavoro perché la sua azienda ha dovuto ridurre il personale se non chiudere, a ottobre si ritroverà senza stipendio, senza cassa integrazione e con le rate del mutuo da pagare.
Molte piccole banche, a fronte di un ulteriore aumento degli NPL, potrebbero ritrovarsi particolarmente esposte. Per due motivi: primo, perché ovviamente si ritrovano creditrici di soggetti verosimilmente insolventi; secondo, perché per ogni credito deteriorato la legge prevede un accantonamento percentuale di denaro da parte delle banche che ne garantisca la stabilità. Insomma: il costo di un NPL è anche indiretto.
Ecco perché le banche tendono a cedere parte di questi crediti a società specializzate che li reimmettono sul mercato. Ecco perché con la giusta preparazione professionale, si possono fare grossi affari acquistando crediti immobiliari.
Andrea Maurizio Gilardoni, fondatore di Rendimento Etico, parlerà di questo e altri argomenti legati al settore immobiliare in occasione della lezione “5 anni d’oro” che si terrà venerdì 5 luglio alle ore 20 in diretta. Iscriviti qui.
Le opportunità immobiliari, come molti sanno, si trovano anche nell’acquisto dei crediti deteriorati, oppure nelle aste dove finiscono le case di coloro che non possono più pagare il mutuo. Persone che vedranno svalutarsi la loro casa per via del funzionamento intrinseco delle aste, e dunque verosimilmente resteranno senza casa e con parte dei debiti ancora da saldare.
Rendimento Etico è l’unica piattaforma di crodwfunding immobiliare in Italia che ha scelto di trattare in maniera etica gli NPL. Che cosa significa? Che se presti i tuoi risparmi a un’operazione immobiliare che ha alle spalle un credito deteriorato, puoi stare tranquillo: il comitato etico e legale certifica che tutte le operazioni rispettino il Manifesto Etico.
Quando valuti di prestare i tuoi soldi, ti consigliamo di controllare sempre il paragrafo Aspetto Etico. Potrai notare che ogni operazione prevede un significativo aiuto all’esecutato da parte dell’impresa (come una trattativa legale gratuita che condiuce all'azzeramento dei debiti in maniera stragiudiziale) oppure una consistente devoluzione al fondo etico.
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